商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平

2020是不平凡的一年，各行各业都遭受到了疫情的影响，商业地产更为严重。根据有关数据显示，今年一线城市写字楼市场空置率、租金降幅均创近十年新高。全国的写字楼空置率接近30%，其它商业用房高达35%左右。如何看待当前全国的商业地产形势？如何展望2021年行业发展走向？商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平为你分析。

笔者：您对我国商业地产的现状怎么看？

王永平：谈到中国商业地产行业现状，近些年实体商业最突出的一点就是竞争异常激烈，行业总体已经成为红海。因此，全行业也都在积极致力于行业转型与创新，总体可以说处于创新探索期。从效果来看，一方面，行业缺乏革命性突破，增长普遍乏力。另一方面，行业面对互联网的挤压，也基本算是保持平稳，没有出现一些人所预言的断崖式下滑。

总体可以概括为“五个基本不变”：

1、宏观政策基本不变。近年各地对于住宅市场的政策时有调整，但是对于商业地产政策基本不变，没有什么限制也没有什么支持，基本归于市场化。政府这只“看得见的手”干预少，也不能简单地认为不好，要从两面去看，至少确定性好一些。当前，国家对于房地产政策的基调是“房住不炒”，这个政策对于稳定住房市场发挥了重要作用。但商业地产天生带有投资属性，这个政策其实应该把商业地产剥离出来，如果改为“住房不炒”那就更好了，现在是住宅感冒、商业跟着吃药了。

2、行业格局基本不变。近些年，住宅市场头部排名时有变动，但是商业地产的格局基本不变。一线企业长期由万达、印力、华润、龙湖、凯德、大悦城、太古占据，准一线仅有新城、宝龙，没有新的“黑马”出现。这里的一线与准一线是指有持续保持一定开发速度，且具有全国性影响力。

3、发展模式基本不变。我国商业地产的快速发展是得益于综合体模式，即通过商业从政府获取优惠住宅开发权，然后又通过住宅销售获利反哺商业体，从而解决了持有商业体的资金压力。纯粹的商业体开发在市场上极为少见，这主要受制于我国现有的金融体系。

4、主要矛盾基本不变。多年来，绝大多数城市商业地产开发过热，总量过大，但是真正优质的商业体又不多，结构性矛盾十分突出且长期存在。过去常常讲商业是城市的名片，今天看，许多城市已经没有名片了。

5、创新难点基本不变。近些年，线上与线下都面临流量不足与留存量不够的问题，线上线下都意识到融合所可能带来的新商机。但是，实际情况并无多大突破，互联网巨头收购了实体商业或者自建实体商业网络也无公认成功案例。线下商业走向线上的也是铩羽而归居多。根据我的调研与分析，技术固然是一个重要的制约因素，线上与线下企业缺乏互信或是更大的障碍。线上企业规模过大、资本过多、姿态过强所形成的垄断地位，让线下实体商业对于融合产生一定惧怕心理，以至于双方始终无法形成合力来破解这一重大命题。

实体商业的几个基本不变并不说明行业发展不好。相反，在互联网巨头的不对称竞争之下，实体商业没有断崖式下滑已然不易。

SKP、华润、大悦城、太古、万达、龙湖、印力等部分头部企业还保持了或强劲或一定增长更是难得。特别是SKP的高速增长成为了实体商业发展的信心所在。

笔者：2021年商业地产市场较2020年会有哪些变化？

王永平：可以预见行业呈现“分化”与“进化”。

1、行业集中度会明显提高，头部企业竞争优势更加明显。华润万象生活等头部企业将会基于新基建进行商业数字化迭代，通过轻资产管理新模式快速扩大市场份额。

2、高档商场疫情下会普遍受益。疫情之下中国奢侈品消费者无法走出国门，奢侈品购买力大量回流，预计经营业绩将继续保持快速增长。

3、商业不良资产将会增加。宏观经济面临下行压力，再加之疫情影响，一些缺乏资源与专业能力的商业项目招商难与运营难将更加突出，大型商业资产出让甚至拍卖将会增多。

4、轻资产管理证券化的热潮将会兴起。商业资产证券化是长期困扰行业的一个难题，REITS经过多年呼吁也仅止步于基础设施，继2019年宝龙商管以轻资产登陆港股之后，2020年华润万象生活再度以轻资产管理上市，并且业绩骄人，这必将催生轻资产上市新风口。

笔者：对开发商或投资者而言，如何应对商业地产高空置率现象？

王永平：这一波的高空置率是供求失衡造成的。一方面是近年来商业供应量过大、供应过于集中，同时又赶上疫情影响，居家办公、线上消费成为新的生活方式，实体商业需求减少。面对这一局面，我的建议是如果是写字楼，特别是有资金压力的或者融资成本较高的企业，则应该务实考虑下调租金或降价抛售资产止血，未来两年宏观经济形势明显反弹的基本面并不支持。如果是购物中心，则建议委托一线专业公司管理，通过提升现金流去解决融资问题。

笔者：请您对未来几年商业地产的发展走向做出判断。

王永平：

1、双循环会给商业带来政策红利。国家提出将重点发展内循环，应该会有系列配套支持政策，比如开放更多免税消费、下调个税刺激消费等。

2、互联网反垄断是实体商业发展的历史机遇。国家发起的互联网平台反垄断不仅会对线上竞争格局产生影响，而且也会对线下商业发展产生重大影响，有利于商业创新，有利于公平竞争，有利于线上线下融合。

3、商业地产回归运营本质。商业轻资产管理的证券化实际是资本市场对于商业运营的价值认可。这将促使商业地产的竞争由规模、资本的竞争，逐渐转向运营管理的竞争，回归商业本质，同时也形成行业发展闭环。

来源：全联房地产商会商业地产委员会